Общие и специальные правила аренды земельных участков в периметре концессии

В рамках рубрики «Судебная практика» эксперты P&P Unity проанализировали судебное дело, выявившее негативные последствия существующего противоречия между нормами земельного и концессионного законодательства: суды рассмотрели порядок установления размера арендной платы за земельный участок, необходимый для реализации концессионного проекта.


Фабула

20.09.2013 г. ООО «Донской причал» (концессионер) и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону (ДИЗО) заключили договор аренды земельного участка («договор аренды»). Договор аренды был заключен во исполнение концессионного соглашения № 1 от 22.08.2013 г. о проектировании, строительстве и эксплуатации имущества по ул. Береговой в г. Ростове-на-Дону («Соглашение»). Объектами Соглашения являются выставочный павильон и иные объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма. В рамках проекта концессионер обязан реконструировать и эксплуатировать 3 участка гидротехнического сооружения, содержать и эксплуатировать земельные участки, а также модернизировать имущество, технологически связанное с объектом Соглашения.

Соглашение и договор аренды, заключенный во исполнение Соглашения, содержали следующие условия о размере арендных платежей:

  • Размер арендной платы в год за земельный участок составляет 268 500 рублей. При этом изменение размера арендной платы возможно после ввода в эксплуатацию объектов Соглашения.
  • Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному договору не требуется.

Обстоятельства, послужившие основанием судебного разбирательства:

ДИЗО в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, обосновав данное увеличение вступлением в силу постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г.[1] Постановление предписывает осуществлять переоценку рыночной стоимости на право пользования земельным участком на условиях аренды («рыночная стоимость») не реже 1 раза в 5 лет. При этом для земельных участков, расположенных под объектами концессионных соглашений, размер арендной платы составляет 30% от рыночной стоимости.

Концессионер не согласился с необходимостью увеличения размера арендной платы и обратился в суд. Концессионер полагал, что ДИЗО не имеет права в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы, так как условия Соглашения содержат ограничительное условие - ДИЗО имеет право на увеличение размера арендной платы только после ввода всех объектов Соглашения в эксплуатацию. Срок ввода в эксплуатацию, предусмотренный первоначальной редакцией Соглашения, наступил, но дополнительным соглашением к Соглашению данный срок был увеличен по соглашению сторон в целях исполнения требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории культуры) народов Российской Федерации» из-за того, что один из проектируемых объектов предполагался к строительству в границах защитных зон объектов культурного наследия регионального значения .

Судебное разбирательство

В рамках дела А53-9758/2018 Арбитражный суд Ростовской области поддержал доводы ДИЗО. Суд отметил, что изменение размера арендной платы является правомерным:

  • в силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом;
  • Постановлением предусмотрен перерасчет рыночной стоимости. При этом условие Соглашения по взиманию арендной платы в размере 30% от рыночной стоимости не изменено.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, напротив, поддержал доводы концессионера. Суд указал, что:

  • стороны при заключении Соглашения и договора аренды согласовали формулу расчета размера арендной платы в период действия Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 № 240. Поэтому до ввода всех объектов Соглашения в эксплуатацию необходимо применять формулу расчета в соответствии с указанным постановлением;
  • предусмотренный Соглашением и договором аренды льготный порядок оплаты арендной платы обусловлен целями Соглашения, и обязательствами общества, которое помимо возможности осуществления предпринимательской деятельности, обязано оказывать потребителям услуги по организации и обеспечению досуга и отдыха горожан и гостей города Ростов-на-Дону (туристическо-рекреационные услуги).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Верховный суд определением 23 мая 2019 г. № 308-ЭС19-6429 отказал в передаче кассационной жалобы концессионера для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

***

С 2015 г. размер арендной платы за пользование земельным участком в периметре концессии является существенным условием концессионного соглашения. Изменения были внесены в Закон о концессиях с целью повышения уровня гарантий концессионера и степени предсказуемости финансовых условий заключаемых концессий. Тем не менее, отраслевое законодательство предполагает, что порядок определения платы за земельный участок утверждается отдельным нормативным актом, при принятии которого уполномоченный орган не связан условиями, включенными в конкретное концессионное соглашение. В условиях прямой конкуренции положений действующего регулирования и условий заключенной концессии велик риск применения нормативного, а не договорного регулирования. Основным способом снижения данного риска является нормативное закрепление порядка определения и размера арендной платы, согласованного сторонами для концессионного проекта. В этом случае при изменении условий об аренде у концессионера останется возможность требовать применения статьи 20 Закона о концессиях. Напомним, риск изменения нормативного регулирования, ухудшающего положение концессионера, лежит на концеденте (при условии правильного структурирования условий проекта).

* Источник изображения - https://pixabay.com/


[1] Постановление Администрации г. Ростова-на-Дону №576«О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам пользования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону» от 09.07.2015 г. («Постановление»)


Информация, размещенная на данном веб-сайте, не подлежит дальнейшему воспроизведению и/или распространению без указания ссылки на платформу ГЧП-советник.